Bei der Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien sind die richtige Wohnflächenberechnung, Grundrisse und meistens eine Kubatur notwendig. Grundrisse, Kubatur und Wohnflächenberechnung selbst machen kann mit etwas Mühe gelingen.
Welche Dokumente für den Verkauf ansonsten benötigt werden zeigen wir Dir auf unserem Blogeintrag „Dokumente ohne die es nicht geht“.
Wohnflächenberechnung
Die Wohnflächenberechnung gibt Auskunft über die Quadratmeter Zahl der Wohnfläche.
Als Wohnfläche gelten vorwiegend Räume, die eine Deckenhöhe von mindestens 2,00 m vorweisen. Dabei ist in Kellerräumen darauf zu achten, dass die Lichte Raumhöhe aber mindestens 2,30 m beträgt. Bei Einfamilienhäuser gibt es Ausnahmen mit 2,20 m. Die Fenster-, bzw. genauer gesagt die Rohbaumaßflächen der Fenster dürfen zum Verhältnis der Raumfläche nicht mehr als 1/8 betragen, außerdem darf der Beginn der Fensteröffnung im Mauerwerk nicht über 80 cm liegen.
Eine weitere Bedingung ist die Größe der Abböschung. Diese muss weit genug vom Gebäude entfernt sein, damit auch im Winter bei tief stehender Sonne Licht an die Fenster kommt.
Balkone, Loggia etc. werden mit 1/4 mitberücksichtigt. In manchen Regionen auch zum 1/2, wenn dies ortsüblich ist. Das kann man bei der Stadtverwaltung erfragen wie es vor Ort geregelt ist. Es existieren mehrere gültige Berechnungsmethoden, die teilweise stark voneinander abweichende Ergebnisse liefern. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist dabei die gängige Methode.
- die Wohnflächenverordnung
- die II. Berechnungsverordnung
- die DIN 283
- die DIN 277
Die Wohnflächenberechnung kannst Du beim Bauamt einsehen. Sollte keine Wohnflächenberechnung vorliegen, kannst Du unseren Partner damit beauftragen und Du erhältst schnell Deine Unterlagen.
Wichtig zu wissen ist, dass wenn eine Abweichung von mehr als 10 % vorliegt, das als grober Mangel gilt und im schlimmsten Fall der Käufer eine Rückabwicklung, bzw. nachträglich eine Kostenreduzierung fordern darf, bzw. Mietminderung verlangen kann. Denn es können für den Mieter oder Käufer finanzielle Nachteile entstehen.
Bei den Nebenkostenabrechnungen eines Mehrfamilienhauses werden die Nebenkosten der Wohnungen über die Quadratmeter aufgeschlüsselt. Bei einem zu hoch angesetzten Wert ist also auch der Anteil an den Nebenkosten zu hoch. Die Wohnfläche ist ebenfalls die Grundlage der Wertermittlung bei Verkauf. Jeder Quadratmeter macht hier viel aus.
Wohnflächenberechnung selbst machen – Dach & Keller
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% Anrechnung |
Räume |
Raumhöhe |
| 100 % | Üblichen Räume wie: Wohn-, Schlaf-, Bürozimmer usw. | über 2 m |
| 100 % | Hausflur/ Wohnungsflur | über 2 m |
| 50 % | ausgebautes Dachgeschoss, Dachschrägen & Raum unter Treppen | von 1 m bis 2 m |
| 25- 50 % | Terrasse, Balkone, Loggia | – |
| 100 % | Ausgebauter Keller + erfüllte Bedingungen (siehe unten) | von über 2,20 m beim Einfamilienhaus, ansonsten von über 2,30 m |
| 0 % | ausgebautes Dachgeschoss, Dachschrägen & Raum unter Treppen | von 0 m bis 1 m |
Nicht zur Wohnfläche angerechnet werden laut Wohnflächenverordnung WoFlV:
- Dachböden (unausgebaut)
- Heizungs- und Kellerräume
- Waschküchen
- Abstellkammern
Kosten einer Wohnflächenberechnung:
Die gesamte Berechnung kann beim Gutachter/ oder Architekt bis zu zwei Stunden dauern und kostet etwa 200 bis 300 Euro. Ist eine Differenz zu der im Mietvertrag oder Kaufvertrag angegebenen Wohnfläche vorhanden, hat sein Urteil vor Gericht Bestand.
Wohnfläche falsch berechnet – Was nun?
Die Wohnflächenberechnung selbst machen kann auch Risiken mit sich bringen.
Rechte hat der Mieter:
- Weicht die angegebene Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der echten Wohnfläche ab, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung.
- Die Miete darf dann um die prozentuale Abweichung gemindert werden. Ist also die Wohnfläche beispielsweise 20 % Prozent kleiner als angegeben, kann die Miete um 20 % reduziert werden. Dies gilt rückwirkend für 3 Jahre.
- Für die Zeit über drei Jahre kann sich der Vermieter auf die Verjährung berufen. Ausschlaggebend ist der Zeitpunkt, zu dem der Mieter Kenntnis von der falschen Vermessung erlangt hat.
Weigert sich der Vermieter Ihnen Ihr Recht zukommen zu lassen, gehen Sie zum Anwalt oder Mieterschutzverein.
Das Recht ist auf Ihrer Seite. Sie haben ebenfalls das Recht den Mietvertrag mittels außerordentliche fristlose Kündigung sofort zu beenden. Ebenfalls können die Nebenkosten über die letzten 3 Jahre rückwirkend korrigiert werden, dann greift leider die Verjährungsfrist.
Rechte des Käufers:
- Weicht die angegebene Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der echten Wohnfläche ab, hat der neue Eigentümer das Recht zur nachträglichen Kaufpreissenkung gemäß der prozentualen Abweichung.
- Der Käufer kann eine Kaufrückabwicklung verlangen. Die Kosten für die Durchführung trägt hierbei der Eigentümer, wenn er nachweislich von der abweichenden Wohnfläche bewusst Kenntnis hatte.
- Es haftet der Ersteller der Wohnflächenberechnung
Grundrisse und Wohnflächenberechnung selbst machen
Falls im Bauamt keine Wohnflächenberechnung oder Grundrisse vorliegen oder Du vielleicht einfach Neue brauchst, kannst Du die Wohnflächenberechnung und die Grundrisse einfach selbst erstellen. Wenn Du dabei vorsichtig bist und gewissenhaft vorgehst, kannst Du Dir damit den Fachmann sparen – haftest aber selbst für etwaige Abweichungen. Nachfolgend finden Sie unser Muster für eine ordentliche Wohnflächenberechnung zum Download.
Gib im Formular jeden Raum an, auch wenn keine Wohnfläche vorliegt.
Wenn du ein echtes wertvolles digitales Werkzeug nutzen möchtest haben wir hier ein interessantes, zweckerfüllendes und preiswertes Werkzeug für Dich gefunden.
Kubatur
Die Kubatur ist die Berechnung das Volumen des Innenraums.
Normalerweise ist auch dieses Dokument in der Bauakte des Bauamtes hinterlegt. Auch hier können das Dokument selbst erstellen. Sie orientieren sich dabei an den Rohbaumaßen (innen).
Die Kubatur-Berechnung gehört zu den essenziellen Ermittlungen bei der Planung eines Hauses. In der Kubatur gibt berechnen Sie das Gesamtvolumen eines Gebäudes in m³ an. Die Form ist ähnlich der Wohnflächenberechnung.
Weitere Informationen zur Kubatur.
Auch das kann unser Partner für Dich übernehmen, wenn Du Dir den Aufwand sparen möchtest.